Der erste Eindruck einer Immobilie kann begeistern, sollte aber niemals die sorgfältige Prüfung ersetzen. Feuchte Stellen im Keller, feine Risse im Mauerwerk, veraltete Leitungen oder dauerhafter Verkehrslärm können später hohe Kosten und erhebliche Einschränkungen verursachen. Kaufinteressenten sollten deshalb bei der Besichtigung strukturiert vorgehen, genau hinsehen und gezielt nachfragen. Eine gute Vorbereitung hilft dabei, mögliche Schwachstellen frühzeitig zu erkennen und die Immobilie realistisch einzuschätzen.

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Vor dem Termin: Informationen sammeln und Besichtigung vorbereiten

Bereits vor der Besichtigung lohnt es sich, wichtige Unterlagen anzufordern. Dazu zählen insbesondere Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Energieausweis, Baupläne, Nachweise über Modernisierungen und vorhandene Protokolle zu Schäden oder Reparaturen. Auch Angaben zum Baujahr, zur Heizungsanlage und zu laufenden Kosten geben erste Hinweise auf den Zustand und die zu erwartenden Ausgaben.

Hilfreich ist außerdem eine Liste mit offenen Fragen, damit wichtige Punkte nicht vergessen werden. Dazu gehören bekannte Schäden, frühere Sanierungen, mögliche Altlasten sowie Gründe für den geplanten Verkauf der Immobilie.

Für den Termin sind ein Smartphone mit Kamera, ein Notizblock, ein Maßband und eine Taschenlampe hilfreich. Fotos sollten jedoch nur nach Zustimmung des Eigentümers oder Maklers gemacht werden. Wer die Immobilie mehrfach besichtigt, kann Eindrücke besser vergleichen. Idealerweise findet mindestens ein Termin bei Tageslicht statt, damit Räume, Fassade und Grundstück gut beurteilt werden können.

Gebäudezustand einschätzen: Kritische Bereiche sorgfältig prüfen

Bei der Besichtigung sollte nicht nur auf Ausstattung und Raumaufteilung geachtet werden. Entscheidend ist vor allem die Bausubstanz. Im Keller können muffiger Geruch, Verfärbungen oder abblätternder Putz auf Feuchtigkeit hinweisen. An der Fassade sind größere Risse, beschädigter Putz und auffällige Ausbesserungen genauer zu betrachten. Auch Fenster, Türen, Dach, Dachrinnen und sichtbare Leitungen verdienen Aufmerksamkeit.

Im Inneren sollten Käufer auf Wasserflecken, Schimmelspuren, unebene Böden und den Zustand von Elektrik, Heizung und Sanitäranlagen achten. Fragen Sie konkret, wann Dach, Fenster, Heizung oder Leitungen zuletzt erneuert wurden. Bei älteren Gebäuden oder erkennbaren Auffälligkeiten ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Die Kosten einer fachlichen Einschätzung sind meist deutlich geringer als unerwartete Sanierungsarbeiten nach dem Kauf.

Gut zu wissen: Nach dem Kauf haftet der Verkäufer grundsätzlich für sogenannte Sachmängel – also Abweichungen vom vereinbarten oder üblichen Zustand der Immobilie, geregelt in § 434 BGB. Bei Bestandsimmobilien wird die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag jedoch häufig ganz oder teilweise ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Umso wichtiger ist es, mögliche Mängel schon bei der Besichtigung selbst zu erkennen, statt sich im Nachhinein auf gesetzliche Ansprüche zu verlassen.

Nicht nur das Haus zählt: Wohnumfeld realistisch bewerten

Auch eine baulich überzeugende Immobilie muss zum Alltag der Käufer passen. Deshalb sollten Verkehr, Geräuschentwicklung, Parksituation, Nachbarschaft und Infrastruktur geprüft werden. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel können den Wohnkomfort und den langfristigen Wert beeinflussen.

Ein Besuch zu unterschiedlichen Tageszeiten zeigt, wie ruhig oder belebt die Umgebung tatsächlich ist. Auch geplante Bauvorhaben in der Nähe sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Die Rolle des Maklers bei der Besichtigung: Orientierung im Kaufprozess

Eine Besichtigung ist mehr als ein Rundgang durch leere oder möblierte Räume – es ist der Moment, in dem bauliche, rechtliche und finanzielle Fragen zusammenlaufen. Ein erfahrener Immobilienmakler begleitet diesen Prozess und nimmt dabei eine vermittelnde Rolle zwischen den Interessen von Verkäufern und Kaufinteressenten ein.

Zu den Aufgaben eines professionell arbeitenden Maklers bei der Besichtigung gehören typischerweise:

die Bereitstellung aller relevanten Unterlagen im Vorfeld, etwa Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung,
eine sachliche Einordnung von Zustand, Lage und Marktwert der Immobilie,
die Beantwortung technischer und rechtlicher Fragen vor Ort beziehungsweise die Vermittlung an geeignete Fachleute,
eine strukturierte Begleitung, damit wichtige Prüfpunkte im Termin nicht untergehen.

Ein Anhaltspunkt für die Qualifikation eines Maklers kann die Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband sein, etwa dem IVD – Immobilienverband Deutschland, dessen Mitglieder sich zu regelmäßiger Fortbildung und einem Ehrenkodex verpflichten.

Bei Kuthan-Immobilien ist die Besichtigung Teil eines festen Ablaufs: Auf ein unverbindliches Beratungsgespräch folgt in der Regel eine fundierte Immobilienbewertung nach anerkannten Verfahren, bevor eine Immobilie in die Vermarktung geht. So erhalten Verkäufer wie Kaufinteressenten von Anfang an eine nachvollziehbare Einschätzung – unabhängig vom ersten Bauchgefühl.

Die Checkliste: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

Unterlagen vorab angefordert (Grundriss, Energieausweis, Wohnflächenberechnung)
Besichtigungstermin bei Tageslicht vereinbart
Keller, Fassade und Dach auf Feuchtigkeit, Risse und Ausbesserungen geprüft
Alter von Heizung, Fenstern und Leitungen erfragt
Wohnumfeld zu unterschiedlichen Tageszeiten begutachtet
Bei Auffälligkeiten: Bausachverständigen hinzugezogen
Offene Fragen zu bekannten Mängeln und zur Sachmängelhaftung geklärt

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Wir unterstützen Sie bei der Besichtigung und vermitteln bei Bedarf erfahrene Fachleute. So treffen Sie Ihre Kaufentscheidung auf einer soliden Grundlage. Wenden Sie sich an uns unter der Telefonnummer 0621 – 65 60 65 oder per E-Mail an die Adresse info@kuthan-immobilien.de – wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.