Immobilienfinanzierung, so ganz ohne Eigenkapital – kann das funktionieren? Einige Banken bieten tatsächlich Vollfinanzierungen an – also Immobilienkredite komplett „auf Pump“, ohne einen Cent Eigenkapital. Aber ist das wirklich ratsam? Wir zeigen, wann ein Immobilienerwerb trotz fehlender Rücklagen gelingen kann, aber auch welche Risiken dabei drohen können.

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Null Eigenkapital – unter diesen Voraussetzungen kann es klappen

Eigentlich lautet die Faustregel: Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten beim Immobilienkauf vorhanden sein. Doch angesichts hoher Immobilienpreise können viele Kaufinteressenten diese Vorgabe kaum erfüllen. Die Idee der Vollfinanzierung – also ein Kredit über den gesamten Kaufpreis plus Nebenkosten – klingt verlockend: Man spart sich jahrelanges Ansparen und wird sofort Eigentümer, anstatt weiter Miete zu zahlen.

Allerdings stellen Banken strenge Bedingungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Wer keinen Cent Eigenmittel einbringt, braucht ein sehr hohes, stabiles Einkommen und eine tadellose Bonität – idealerweise einen krisensicheren Arbeitsplatz und keine vorhergehenden Probleme mit Krediten. Auch Lage und Zustand des Objekts müssen stimmen, damit die finanzierende Bank mitspielt. Oft gilt: Zumindest die Kaufnebenkosten (Notar, Steuern, Makler) sollte man aus eigener Tasche zahlen, um das Risiko für die Bank zu mindern. Sind all diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Traum vom Eigenheim ohne Erspartes wahr werden. Und wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann es sinnvoll sein, nicht länger zu warten – etwa um sich niedrige Zinsen zu sichern oder weiteren Preissteigerungen zuvorzukommen.

Die Kehrseite der Vollfinanzierung: hohe Raten, großes Risiko

Doch dieser Weg birgt erhebliche Risiken. Ohne Eigenkapital wird der Immobilienkredit deutlich teurer. Zum einen verlangen Banken meist einen Zinsaufschlag, weil sie das Risiko tragen. Vor allem aber ist die Darlehenssumme viel höher – was drastisch höhere monatliche Raten und oft eine längere Kreditlaufzeit bedeutet.

Wer eine Vollfinanzierung in Anspruch nimmt, muss sich sicher sein, die hohen Raten dauerhaft stemmen zu können. Schon ein kleiner finanzieller Rückschlag kann gefährlich werden: Verliert man etwa den Job oder fällt das Einkommen zeitweise aus, gerät der Tilgungsplan ins Wanken. Ohne ausreichenden finanziellen Puffer droht die Überschuldung. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung – und am Ende bleibt ein Schuldenberg.

Auch die Zinsentwicklung darf man nicht vergessen. Läuft die anfängliche Zinsbindung aus, wird eine Anschlussfinanzierung fällig – und wenn das Zinsniveau bis dahin steigt, drohen noch höhere Raten. Daher gilt: Bei einer Vollfinanzierung unbedingt finanzielle Reserven einplanen – für künftige Zinssteigerungen, Reparaturen am Haus und andere unvorhergesehene Ausgaben.

Erst sparen oder kleiner starten – Alternativen zur Vollfinanzierung

Nicht jeder erhält von der Bank grünes Licht für eine Vollfinanzierung – und für viele ist sie zu riskant. Die Alternative: zunächst Eigenkapital aufbauen. Geduld und Sparen zahlen sich aus: Wer ein paar Jahre Geld beiseitelegt und Unterstützung von der Familie erhält, schafft ein Finanzpolster. Bereits mit 10 oder 20 Prozent Eigenkapital verbessert sich die Finanzierungssituation deutlich: Die Bank gewährt meist bessere Zinskonditionen.

Außerdem lohnt es sich, die Erwartungen an das Eigenheim zu überdenken. Vielleicht genügt fürs Erste auch eine kleinere Wohnung oder ein Haus im günstigeren Umland – ein niedrigerer Kaufpreis reduziert den Kreditbedarf und damit das Finanzierungsrisiko.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.